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內容來自hexun新聞農村土地抵押貸款在粵試點相關法律障礙尚待突破
證所稅信貸年息借貸增貸轉貸信貸增貸利率多少免費諮詢試算秦麗萍40多歲的劉立新住上嶄新的4層樓房瞭，這在以前他是不太敢想象的，新房花瞭他約38萬元。劉立新是廣東省雲浮市鬱南縣古勉村的一位村民，38萬元對一個農村傢庭來說並不少。劉立新在銀行貸款8萬元，再加上該村因整村搬遷獲補償7.5萬元，剩下的資金他自掏腰包才覺得不甚吃力。劉立新在銀行貸款的8萬元，是用其新房的宅基地做抵押獲得的，這在以往是不可能的，因為現行的《物權法》和《擔保法》明確規定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押。不過，2012年國務院通過的《廣東省建設珠江三角洲金融改革創新綜合實驗區總體方案》，明確“在國傢明確試點范圍、條件及抵押登記、期限和抵押權實現等具體政策的基礎上，研究推進農村宅基地使用權和土地承包經營權抵押貸款試點工作”，開啟瞭宅基地抵押的嘗試之路。於是，廣東的雲浮市開始在鬱南縣進行宅基地抵押貸款試點。政府主導宅基地抵押貸款因南廣高鐵鬱南火車站建設的需要，古勉村原址被征用，整村搬遷至新址，新建房屋需求量大，像劉立新這樣的村民不止一傢。古勉村105戶村民中目前已有50戶因宅基地抵押貸款而已建成或正在建新房，授信金額225萬元。而整個鬱南縣共收到284戶農戶申請農村建房抵押貸款資料，獲審批授信的有132戶，授信金額370萬元，已用信農戶有114戶，用信金額297萬元。這種貸款流程中，可以看到當地政府行政力量推動的身影，即鬱南縣政府授權第三方公司——國資下屬的鬱南縣國鑫投資有限公司（下稱“國鑫公司”）作為中介，為貸款提供擔保，借款人則將相關資產抵押給國鑫公司作為反擔保。“銀行看重的是國鑫公司的擔保。”平臺鎮鎮黨委書記葉偉光介紹，在接到農戶的貸款申請後，國土局和房管局會對宅基地使用權等抵押物進行評估，評估後會發放宅基地使用權證，若發生無法歸還貸款的情況，國鑫公司將處置農戶的宅基地使用權，使其流轉。不過，這中間涉及到一個問題，即抵押給銀行的是宅基地使用權，而不包括農房，屆時如何處理房屋存在實質上的操作問題。鬱南縣的相關匯報文件中表述稱，因為是集體土地，在農村宅基地建房一般是沒有房產證的，而缺少權屬證明，房產部門就不能對土地上的房屋進行價值評定，造成村民固定資產一定程度“縮水”。同時，若村民一旦違約無法還款，但其抵押的僅僅是土地使用權，附著在土地上的建築物該如何處置，這也是制度上的空白點。據悉，目前鬱南縣還未出現因還不瞭貸款而處置宅基地使用權的問題，但據當地政府接受采訪時口頭表述，屆時或將宅基地與房屋一起進行流轉。不過這種流轉僅局限在一定范圍，即在本鎮村民中進行交易。同時，這種流轉隻有在無法歸還貸款，抵押物被處置時才允許；若銀行貸款已還清，村民的房屋和宅基地不允許流轉。對此，一些業內人士對《第一財經日報》稱，這種宅基地抵押貸款並非真正意義上的抵押貸款，其流轉范圍的限制和貸款僅用於建房的用途，使其隻能算為消費類貸款的一種。“真正意義上的宅基地抵押貸款應不僅限於貸款用於建房，與城市房產一樣應可以用於其他用途。”一位參與宅基地抵押貸款的人士說。該人士認為，對於雲浮這種試點能否廣泛推廣也有待觀察。由於國鑫公司的政府背景，銀行對資金安全增加瞭信心，但宅基地抵押貸款終究是銀行與農戶之間的市場行為，政府支持能否存在延續性是個問號。此外，由於農房流轉受限，抵押物變現存在實際問題。更大的問題在於，現行的《物權法》和《擔保法》明確規定，宅基地使用權不得抵押，若要大面積推廣，首先得掃清立法上的障礙。“此外，在宅基地等農村集體用地確權上也存在不少實際困難，一級政府的花費巨大，很難搞定。去年我們市對農村土地所有權確權僅到村委會一級，就花瞭將近一億元，包括設備和工作經費等各種開銷。”上述人士稱。試點土地承包經營權抵押除瞭雲浮，在廣東，梅州市也是珠三角中農村金改探索的另一重要城市。不過，梅州市現在“主攻”的是實操性更強的土地承包經營權抵押貸款試點。本報記者獲悉，6月6日梅州市金融局與該市農業局、人行和銀監分局聯合修訂瞭《梅州市農村土地承包經營權抵押登記暫行辦法》（下稱《暫行辦法》），計劃交由有關部門審批。“其實農村土地承包經營權早已在暗地裡流轉，很多外出打工的農民將自己的耕地有成本或無成本流轉給同村人。”梅州市金融局有關人士說，《暫行辦法》通過後，將有一個規范流程使梅州市農村土地承包經營權獲得真正意義上的流轉和抵押。其流程是，隻要抵押物所在發包方（村集體）同意，經流轉雙方協商後簽訂合同，到土地所在地的縣（市、區）農業行政主管部門或農村經營管理部門進行土地承包經營權抵押登記，確認流轉的合法性；在不改變土地所有權性質、不轉移農村土地占有和農業用途的條件下，就可依法取得的土地承包經營權作為抵押擔保向銀行申請貸款。“這可使土地流轉規范化，使土地承包經營權流轉的各方有明確權屬，避免以後發生紛爭。”梅州市金融局上述人士說，以前承包經營權雖然有權證，但沒有正確的測繪數據。而一旦規范化之後，對土地面積、產出效益等會相對容易核算。據其介紹，當地銀行雖然對土地承包經營權抵押的態度不太保守，但也有顧慮。“目前隻是探索，我們也還摸不清其中的風險，所以隻能小范圍試點，發現問題再做調整，合適時機再推廣。”上述人士稱，目前梅州僅選取瞭兩個縣（區）做試點。var page_navigation = document.getElementById('page_navigation');if(page_navigation){ var nav_links = page_navigation.getElementsByTagName('a'); var nav_length = nav_links.length;//正文頁導航加突發新聞 if(nav_length == 2){ var emergency = document.createElement('div');emergency.style.position = 'relative';emergency.innerHTML = '
新聞來源http://news.hexun.com/2013-06-07/154937587.html
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